Miesiąc: Marzec 2017

Jak już wcześniej pisałem, koszt budowy i utrzymania przez pierwsze 7 lat sumuję, aby porównać który dom będzie rzeczywiście tani. Najwyższe koszty utrzymania domu generuje ogrzewanie, w tym ciepła woda użytkowa, poważnym wydatkiem jest też prąd oraz woda wraz ze ściekami. Tak się składa, że zmniejszenie kosztów tych mediów to cel budownictwa pasywnego i autonomicznego . Wybudowanie domu w standardzie domu pasywnego jest tylko o kilka procent droższe niż zwykłego, zgodnego z obecnymi normami. A i to tylko wtedy, jeśli szaleje się z ekologią i do domu pasywnego zakłada gruntową pompę ciepła i próżniowe kolektory słoneczne. Bez popadania w przesadę dom pasywny jest tańszy w budowie od standardu. Dom autonomiczny jak na razie jest dużo kosztowniejszy w budowie, ale niektóre z jego elementów można drobnym kosztem zaadoptować do domu pasywnego.

Budowa domu taniego w utrzymaniu nie jest więc kwestią kosztów tylko kwestią mentalności. Po części jest to spowodowane niewiedzą, po części fałszywymi informacjami i półprawdami rozpowszechnianymi przez sprzedawców różnych urządzeń i materiałów. A w dużej części czystą głupotą. Trochę jak w powiedzeniu: Czemuś biedny? Boś głupi. Czemuś głupi? Boś biedny...

Gdzie można zaoszczędzić na budowie domu nie obniżając sobie komfortu mieszkania i nie zwiększając kosztów utrzymania w przyszłości? Najpierw trzeba sobie uświadomić jakie elementy wpływają na koszt domu.

Pierwszym kosztem który ponosimy przy budowie domu jest zakup działki . Jeśli na koszt działki patrzysz tylko przez cenę ara, toś głupi. Jeśli postawiłeś sobie „domek na prerii”, z dala od cywilizacji, to wszelkie oszczędności na cenie ara szybko stracisz wydając pieniądze na dojazdy po wszystko. Do pracy, na zakupy, do szkoły, po każdą możliwą rzecz czy usługę. A po pierwszej zimie zaczniesz żywić gorącą nienawiść do śniegu. Jeżeli w pobliżu działki nie ma potrzebnych Ci mediów, będziesz musiał je dociągnąć co jest kosztowne lub zastosować alternatywne rozwiązania, z zasady drogie. O ewentualnych problemach z sąsiadami którym niekoniecznie będzie się podobało przekopywanie ich działek tylko po to byś miał bieżącą wodę nie warto mówić. Brak wygodnego dojazdu do działki oznacza, że ciężki sprzęt nie będzie mógł na nią wjechać. Będziesz musiał zastosować droższe rozwiązania i więcej zapłacisz robotnikom za przenoszenie materiałów. Zły kształt działki uniemożliwi skierowanie frontu domu na południe. Czyli tej ściany która powinna mieć najwięcej przeszkleń. A słońce to darmowe źródło ogrzewania i oświetlenia. Kiepskie warunki gruntowe podnoszą koszt prac przy fundamentach, mogą uniemożliwić budowę piwnicy. No chyba że lubisz mieć w domu pleśń...

Dla uproszczenia przyjmijmy dla dalszych rozważań, że wszystkie konieczne media znajdują się „w drodze” lub wręcz w obrębie samej działki. Jest dobry dojazd do niej, a ukształtowanie działki warunki gruntowe są co najmniej przyzwoite.

Kolejnym kosztem przy budowie domu jest papierologia . Od projektu zaczynając, przez pozwolenia, na odbiorach kończąc. Teoretycznie można zaoszczędzić na projekcie, bo pozostałe opłaty „za papier” są w miarę stałe. Projekt gotowy kosztuje dużo mniej niż indywidualny, ale jeśli zechcesz cokolwiek w nim zmienić i tak trzeba będzie za to zapłacić osobno. W niekorzystnej wersji może się okazać, że po podliczeniu wszystkich dodatkowych płatności projekt gotowy kosztował niewiele mniej niż robiony indywidualnie. Projekt indywidualny pozwala dokładnie dopasować dom do naszych potrzeb i daje szansę na wybranie bardziej dla nas opłacalnych rozwiązań budowlanych. Kupując projekt gotowy warto dogłębnie przemyśleć, czy akurat dokładnie taki dom chcemy mieć.

Co w domu kosztuje mało? Materiał na mury, stropy, dach, fundamenty i ocieplenie. Oczywiście można wybrać materiały które są drogie, ale sprawdzone i dobre, tradycyjne materiały są relatywnie tanie. Droga jest robocizna i różnego rodzaju „galanteria” budowlana. Co oznacza, że im prostsza jest bryła budynku, tym mniej robocizny i galanterii. Dom na planie prostokątu kosztuje o wiele mniej niż dom o takiej samej powierzchni ale skomplikowanej bryle. Tak przy okazji – dom o prostej bryle ma mniej mostków termicznych i jest tańszy w utrzymaniu. Prosta bryła to też brak loggii i balkonów. Ewentualnie zastąpienie ich balkonami francuskimi.

Dużą oszczędność daje zastosowanie elementów prefabrykowanych. Trochę w materiale, dużo w kosztach robocizny oraz w czasie budowy. Zwykle elementy prefabrykowane mają też wyższą jakość wykonania niż te budowane na miejscu. Tylko że elementy prefabrykowane wymagają zastosowania ciężkiego sprzętu i nie nadają się do budynków o skomplikowanej geometrii. Stosowanie prefabrykatów to kolejny element kumulujący korzyści wynikające z wyboru dobrej działki i prostej bryły budynku.

Dach może być tanim elementem budynku, kosztującym ledwie kilkanaście tysięcy złotych, jeśli ma prostą budowę. Każda dodatkowa krawędź dachu, każda lukarna, okno itp. znacząco podnosi jego koszt. Prosta bryła budynku połączona z prostą bryłą dachu oznacza tani w budowie dach. Tańszy i łatwiejszy w utrzymaniu także. Materiał pokryciowy dachu ma oczywiście duże znaczenie, blachodachówka jest dużo tańsza niż dach ze strzechy. Wersja budynku z piętrem i poddaszem nieużytkowym jest tańsza w budowie i dużo tańsza w utrzymaniu, niż poddasze użytkowe. Ale aby to wytłumaczyć potrzeba kilku wpisów poświęconym dachom i poddaszom, na razie przyjmijcie to na wiarę. 🙂

Najtańsza ściana o dobrej izolacyjności to ściana dwuwarstwowa ocieplona styropianem i wykończona metodą lekką mokrą. Czyli tynkiem cienkowarstwowym. Głównie ze względów estetycznych stosuje się inne rozwiązania, takie jak ściany trójwarstwowe wykończone cegłą klinkierową czy dwuwarstwowe wykończone metodą lekką suchą, czyli jakąś elewacją jak deski czy kamień. Ze względów ekonomicznych wybieram metodę lekką mokrą, choć mam zamiar nieco „oszukać” przy wyglądzie elewacji .

Drogim elementem domu są kominy , zwłaszcza jeśli są murowane w sposób tradycyjny. Ponadto podnoszą koszt wykończenia dachu. Jeśli zrezygnujemy na etapie projektu z wentylacji grawitacyjnej , zastępując ją mechaniczną, oszczędzimy na budowie kominów. Co najmniej tyle, by z nawiązką wystarczyło na instalację wentylacji mechanicznej . Z rekuperacją. Pozwalającej oszczędzić na ogrzewaniu, chłodzeniu i likwidującej większość problemów z wilgocią w domach. Z kominów dymowych i spalinowych nie da się zrezygnować, no chyba że zrezygnujemy z kotłów na paliwo stałe, gazowe lub płynne.

Kolejnym drogim elementem budynku są instalacje . Wodne, kanalizacyjne, c.o., elektryczna i wspomniana już wentylacja. W projektach gotowych, pomijając najmniejsze powierzchniowo domy, regułą są dwa lub nawet trzy piony wodno-kanalizacyjne. Dobre przemyślenie układu pomieszczeń pozwala na redukcję ilości pionów. Do jednego.

Instalacja centralnego ogrzewania też jest droga, ale na kilka sposobów można zmniejszyć jej koszt. Ogrzewanie jest jednym z najważniejszych kosztów zarówno przy budowie jak i utrzymaniu domu. Poświęcę kilka, jeśli nie kilkanaście wpisów tylko sprawie ogrzewania, nie sposób go choćby naszkicować w krótkim akapicie. Na teraz wystarczy wspomnieć, że dom w standardzie pasywnym ma kilka ciekawych i znacznie tańszych od standardowych sposobów ogrzewania. Takich z gatunku zaoszczędzenia 30 000 do 50 000 w trakcie budowy i kolejnych 3 000 do 5 000 rocznie na ogrzewaniu. Równocześnie.

Instalacja elektryczna jest droga, głównie w robociźnie. Ale i na niej można sporo zaoszczędzić odpowiednio ją projektując. W przypadku dużych domów zastosowanie automatyki pozwala zaoszczędzić m.in. dzięki zastosowaniu cienkich i tanich kabli sygnałowych, zwłaszcza jeśli od razu połączy się instalację elektryczną z systemem alarmowym . Dodatkowo automatyka znacząco podnosi komfort użytkowania domu, a spięta w system inteligentnego domu pozwoli nieco zaoszczędzić na kosztach prądu i ogrzewania, podnosząc przy tym bezpieczeństwo.

Co zostało? Okna . Drogie, dużo droższe od otaczających ich murów. Też temat wymagający kilku wpisów, zwłaszcza przeliczenie bilansu cieplnego może prowadzić do ciekawych rozwiązań. Z których wynika, że szyba o gorszej izolacyjności może mieć lepszy bilans cieplny niż droższa o wyższych parametrach. Zastosowanie fixów (szyba - przeszklenie zamocowane na stałe), rezygnacja z nawietrzników dzięki zastosowaniu wentylacji mechanicznej itp. pozwalają całkiem sporo zaoszczędzić na oknach.

Podsumowując, dom tani w budowie to dom o prostych kształtach, w miarę możliwości na planie prostokąta, bez balkonów. Z prostym jedno lub dwuspadowym dachem bez okapu, nad poddaszem nieużytkowym. Wyposażony w wentylację mechaniczną, dobrze ocieplony, większość przeszkleń mający skierowanych na południe. Najlepiej z jednym pionem wodno-kanalizacyjnym i systemem inteligentnego budynku.

Dość dokładnie powyższy opis zgadza się z wymogami domu pasywnego. Zapewne dlatego w wielu krajach zachodniej Europy budowa domu pasywnego jest tańsza od budowy domu tradycyjnego. W Polsce tak nie jest z dość dziwnych przyczyn, na czele których stoi chciwość i głupota, będę o tym pisać więcej w przyszłości.

Porównując różne rozwiązania konstrukcyjne, czy materiały budowlane, przydatnym jest zastosowanie jakiegoś systemu kryteriów. Parametrów które są ważne dla mnie. Przykładowo akustyka jest dla nas bardzo ważna, gdyż zarówno Moja Pani jak i ja posiadamy bardzo czuły słuch. Większość ludzi nie wierzy nam, że słyszymy pewne dźwięki. A skoro ich „nie słyszymy” to tym bardziej one „nie mogą” nam przeszkadzać. Z naszego punktu widzenia większość światowej populacji jest zwyczajnie głucha. Dla nas akustyka jest o wiele ważniejsza niż dla większości ludzi.

Wybrane rozwiązania będę oczywiście porównywał między sobą, ale i do najbardziej rozpowszechnionego. Przykładem takiego typowego rozwiązania w budownictwie jednorodzinnym jest strop typu Teriva. Bo „tani”. Nie będę też opisywać wszystkich, a jedynie te mnie interesujące, co najwyżej wspomnę o innych możliwościach.

Zdaję sobie sprawę, że na ostateczny koszt, komfort i bezpieczeństwo domu projekt ma często większy wpływ niż wybrany materiał budowlany. Oraz to jak poszczególne elementy się ze sobą łączą. To też będę się starał uwzględnić i opisać.

Koszt rozwiązań będę starał się oszacować w taki sam sposób. Czyli jeśli wycenię dach z blachodachówki używając wybranego kalkulatora budowlanego, to koszt dachu z dachówek ceramicznych oszacuję używając tego samego kalkulatora. Wiem, że nie będzie to oszacowanie dokładne, ale pozwoli mi porównać koszty.

Po tym przydługim wstępie przejdźmy do kryteriów. Podstawowym będzie koszt , a precyzyjniej różnica kosztów rozwiązań alternatywnych, wpływający mniej więcej w 50% na moją decyzję. Przy elementach tanich, lub gdy różnica kosztów jest minimalna, znaczenie tego kryterium będzie spadać. Do kosztów zaliczam zarówno cenę materiałów, robocizny jak i siedmioletniej eksploatacji. Siedem lat to akceptowalny dla mnie czas oczekiwania na „zysk z inwestycji”, czyli np. z dodatkowego ocieplenia domu.

Trwałość rozwiązań oraz koszt ich eksploatacji w kolejnych 23 latach ma dla mnie wagę 10%. Staram się oszacować jakie jest prawdopodobieństwo, że po upływie kilku lub kilkunastu lat będę musiał jakiś element lub urządzenie wymienić, jak bardzo będzie to kłopotliwe i ile będzie mnie to kosztowało. Dorzucam do tego jedną trzecią kosztu eksploatacji (nie licząc wymiany/naprawy) między 8 a 30 rokiem użytkowania domu.

Kolejnym kryterium jest bezpieczeństwo , któremu nadaję wagę 10%. Z góry odrzucam wszystkie rozwiązania, które uznam za zbyt groźne dla domu i jego mieszkańców. Instalacja elektryczna, bez zabezpieczeń i „połatana sznurkiem”, choć niewątpliwie tania, nie stanie w szranki z instalacją zrobioną zgodnie ze sztuką... Przy ocenie bezpieczeństwa biorę pod uwagę zarówno prawdopodobieństwo niebezpiecznego zdarzenia jak i jego wpływ. W ramach tego kryterium jest też łatwość poradzenia sobie z jakąś katastrofą. Znajdzie się tutaj alternatywne źródło ciepła w razie awarii głównego, studnia z której będziemy czerpać wodę na wypadek awarii wodociągu, agregat do produkcji prądu itp.

Czwartym kryterium jest komfort , też w przybliżeniu odpowiadający w 10% za ostateczną decyzję. W ramach tego kryterium ujmuję nakład mojej przyszłej pracy przy utrzymaniu domu, ciszę, komfort cieplny, ergonomię itp. Podobnie jak przy bezpieczeństwie, pewne bardzo niewygodne dla mnie rozwiązania są z góry dyskwalifikowane. Piec typu „śmieciuch” jest niewątpliwie najtańszym źródłem ogrzewania, ale nie mam zamiaru dokładać do niego polan co kilka godzin. Dodatkowa praca na etacie palacza zupełnie mnie nie pociąga.

Kolejne kryteria mają już mniejsze znaczenie i każdemu z nich nadaję wagę około 5%. Zacznijmy od szybkości i łatwości budowy . Dom będziemy budować w Bieszczadach, mieszkamy teraz w Krakowie, dojazd zajmuje 4 do 5ciu godzin. Doglądać budowę będę mógł w ograniczonym zakresie, będę obecny tylko przy najważniejszych elementach. Dlatego preferuję rozwiązania szybkie w budowie, przy których trudno popełnić błędy. Zwykle oznacza to elementy prefabrykowane.

Podatność modernizacyjna . Dom stawia się na lata, sam zamierzam przemieszkać w nim ze 40 lat, liczę że moi potomkowie będą w nim żyli znacznie dłużej. Niektóre stosowane dziś rozwiązania za 20 czy 50 lat będą już zupełnie archaiczne. Chciałbym, aby dom w razie potrzeby dało się w miarę łatwo i tanio zmodernizować. Oraz aby możliwa była zmiana przeznaczenia pomieszczeń, czy nawet przestawienia ścian działowych, bez konieczności wzmacniania stropu i fundamentów.

Estetyka nie jest bez znaczenia. Chciałbym aby dom wyglądał ładnie, unikając przy tym chwilowych mód, które po kilku latach staną się symbolem obciachu. Jestem gotów wydać trochę więcej aby osiągnąć ten efekt. Moim celem jest też wpasowanie domu w lokalny styl architektoniczny, w większym stopniu niż wymaga tego plan zagospodarowania przestrzennego. Estetyka to kwestia gustu, ale podstawowe zasady doboru proporcji, kolorów, materiałów wykończeniowych, wpasowania w okolicę są dobrze znane, niemal matematycznie. Gdyby w przyszłości sprzedaż domu okazała się konieczna, to właśnie estetyka będzie jednym z ważniejszych składników ceny. Ludzie kupują oczami.

Ostatnie 5% zostawiam sobie na czynniki pozostałe , trudne do precyzyjnego określenia. Dom stawia się na kilkadziesiąt, a nawet kilkaset lat, sprawdzone i przetestowane w długim okresie rozwiązania są dla mnie atrakcyjniejsze, nie chcę by nasz dom był testerem niesprawdzonych rozwiązań. Nie oznacza to, że odrzucam nowości – a jedynie że im się bardzo dokładnie przyjrzę przed zastosowaniem. Nasz dom z założenia ma być ekologiczny, choć nie za wszelką cenę. Co oznacza, że z dwu podobnych rozwiązań wybiorę to przyjaźniejsze przyrodzie. Wraz z żoną lubimy minimalizm, co wpłynie na ostateczny kształt domu. We wspomnianych ostatnich 5% znajdzie się zapewne jeszcze wiele innych czynników, o których nie wspomniałem.

Wiedzę na temat budowy domu czerpię z różnych źródeł, w zależności od ich wiarygodności różnie oceniam też jej wartość. W skrócie najważniejsza jest matematyka, prawa fizyki i własne doświadczenie, na kolejnym miejscu będzie doświadczenie osób mi znanych, oraz opracowania fachowe. Także poprawnie wykonana i wiarygodna dokumentacja techniczna. Z dużą dozą ostrożności podchodzę do informacji z for internetowych, portali, blogów i czasopism „fachowych”, gdyż trudno zweryfikować ich wiarygodność, a bardzo często „zapomina się” w nich o dodaniu dopisku „artykuł sponsorowany”... Artykuły marketingowe, do których zaliczam większość „opisów technicznych” zamieszczanych przez producentów urządzeń i materiałów budowlanych, podobnie jak artykuły ze zwykłych portali, gazet, for itp. traktuję tylko jako źródło inspiracji.